Yakın tarihte duyurusu yapılan ve şu anda talep toplama sürecinde olan Damla Kent projesi ile gayrimenkul sertifikası konusu da konut kira ve satın alım bedellerindeki yüksek fiyatlardan kaçınmak isteyenler için alternatif bir yol olarak yeniden gündeme geldi. Peki, gayrimenkul sertifikası konut sahibi olmak isteyenler için avantajlı bir yatırım aracı mıdır? Vade tarihi senaryoları nelerdir?
Gayrimenkul sertifikası nedir?
Gayrimenkul sertifikası, inşaat projelerine finansman sağlayan bir menkul kıymet türüdür. 5/7/2013 tarihli Sermaye Piyasaları Kurulu’nun VII-128.2 numaralı Gayrimenkul Sertifikalar Tebliği’ne göre sertifikalar, bir projenin tamamını finanse etmek için ihraç edilebileceği gibi, belirlenen bir bölümü için de ihraç edilebilir. İhraç şartları ise özel girişimler ile kamu destekli TOKİ ve İller Bankası projeleri için farklılık gösterir.
Halka arz yoluyla ihraç edilen bu sertifikalar, Borsa İstanbul’da Yapılandırılmış Ürünler ve Fon Pazarı’nda (YÜFB) işlem görür.
Emlak Konut’un 19 Temmuz’da yaptığı gayrimenkul sertifikası ihracına ilişkin duyurusundan sonra, 28 Temmuz tarihinde Borsa İstanbul, YÜFB’de günlük %10 olan fiyat marjını %5’e çektiğini duyurdu. Yani bir günlük fiyat dalgalanmasını +/– %5 bandı ile sınırladı. Bu adım, beklenen talep ve dolayısıyla fiyat dalgalanmalarının önüne geçmek için alınmış bir önlem olarak değerlendirilebilir.
Gayrimenkul sertifikasının itfası
Gayrimenkul sertifikası, sınırlı süreyle ikincil piyasada işlem gören bir yatırım aracıdır. Vade tarihinde gayrimenkul sertifikasını elinde bulunduran yatırımcılara iki yol sunulur: tali edim veya asli edim.
Tali edimde, yatırımcı vade sonunda belirlenen fiyattan tuttuğu gayrimenkul sertifikasını ihraççıya satar ve nakit ödeme alır. Buradaki geri alım fiyatı, piyasa koşulları, projenin performansı, SPK görüşü ve ihraççının talebine göre değişiklik gösterebilir. Yani son gün işlem fiyatı ile geri alım bedeli aynı olmak zorunda değildir.
Örneğin; 42,5 TL halka arz fiyatıyla 7 Nisan 2017 Cuma günü Borsa’da işlem görmeye başlayan bir gayrimenkul sertifikası olan Park Mavera III projesinde, paylarının 4 Nisan 2020 son işlem günü fiyatı 54,25 TL iken geri alım bedeli 58,94 TL olarak belirlenmiştir. Bu örnekte geri alım bedeli, ikincil piyasadaki değerinin üzerinde belirlenmiş olsa da bu durumun bir regülasyona bağlı olmadığını belirtmek gerekir. Geri alım fiyatı, yatırımcıyı koruyacak şekilde adil ve makul düzeyde belirlenir, ancak bununla ilgili net bir yasal zorunluluk bulunmaz.
Tebliğ, tali edim detaylarını izahnamede açıklanması gerektiğini belirtiyor. Geri alım işleminin piyasa koşullarına uygun gerçekleşip gerçekleşmediği SPK tarafından yetkilendirilmiş edim yükümlüsü eliyle yürütülüp SPK gözetiminde gerçekleşir. Tebliğ fiyatın tespiti için SPK onaylı bir değerleme kuruluşundan rapor alınmasını zorunlu kılar. Yatırımcıların en doğru bilgi için izahnamedeki ilgili bölüme bakmalarını öneriyoruz.
Asli edimde ise, yatırımcı vade sonunda elindeki sertifika sayısı yeterliyse, projeden bir bölüm, örneğin bir daire, alma hakkına sahip olur. Bu durumda yatırımcının sahip olduğu gayrimenkul sertifikası sayısı, almak istediği konut tipine karşılık gelen adetle örtüşmelidir.
Damla Kent projesi özelinde bakıldığında,
- 1+1 (62 m²) bir daire almak için: 631.516 adet
- 2+1 (88 m²) için: 863.276 adet
- 3+1 (144 m²) için: 1.384.916 adet
- 4+1 (194 m²) için: 1.833.345 adet
gayrimenkul sertifikası gerekiyor.
Toplamda 1,2 milyon m² alana inşa edilen projede 5.325 konut yer alıyor. Bu projede gayrimenkul sertifikası ile yatırım yapılabilecek konut sayısı ise 1.540 adet. Bu konutlara karşılık olarak ihraç edilecek sertifika sayısı 1.923.481.773 adet.
Pay halka arzlarında olduğu gibi, gayrimenkul sertifikalarının ihracında da ek satış hakkı bulunuyor. Bu hak kullanılırsa konut sayısı 2.214’e, sertifika adedi ise 2.820.593.495’e çıkıyor. Damla Kent Projesi Gayrimenkul Sertifikası İhraç Bilgi Dokümanı ve İzahname’ye buradan ulaşabilirsiniz.
Sertifikaların pay başına nihai halka arz fiyatı, Talya Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. tarafından yapılan değerleme sonucunda 7,59 TL olarak belirlenmiştir.
Sonuç olarak…
Bu bağlamda, Damla Kent gibi büyük ölçekli projelerle gündeme gelen gayrimenkul sertifikaları, konut piyasasına alternatif yatırım araçları sunma potansiyeline sahip. Özellikle yüksek konut fiyatları ve artan kredi maliyetleri nedeniyle doğrudan mülk sahibi olamayan yatırımcılar için erişilebilir bir yatırım fırsatı yaratabilir. Ayrıca, ikincil piyasada işlem görebilmesi, yatırımcıya vade öncesinde nakde dönüş imkânı sağlar.
Ancak bu sistemin bazı limitleri ve kendine özgü riskleri var. Sertifikaların belirli bir süre işlem görecek olması, likidite riskini beraberinde getirebilir. Ayrıca, geri alım fiyatlarının piyasa değerinden farklı olabilmesi, yatırımcının beklediği kazancı elde edememesine neden olabilir. Konut edinim (asli edim) seçeneği ise yüksek miktarda sertifika biriktirmeyi gerektirdiği için küçük yatırımcılar açısından sınırlı bir seçenek olabilir.
Dolayısıyla gayrimenkul sertifikaları hem avantajları hem de dikkat edilmesi gereken yönleriyle değerlendirilmesi gereken bir yatırım aracı. Bu modelin sizin için uygun olup olmadığı, yatırım hedeflerinize, risk algınıza ve finansal stratejinize göre şekillenmelidir.
Uyarı Notu: Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti, yetkili kuruluşlar tarafından kişilerin risk ve getiri tercihleri dikkate alınarak kişiye özel sunulmaktadır. Burada yer alan yorum ve tavsiyeler ise genel niteliktedir. Bu tavsiyeler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir.
